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  武汉的几个新城区中，江夏区算是经济实力比较强，以前被称作武昌南，吸纳了很多武昌核心、光谷的购房需求。最近两三年，江夏区一直没什么新盘供应，三代老盘基本都进入了现房尾盘期。不过，近几个月，陆续有几个地块报规，而且包含“负公摊”的四代住宅。看来，江夏楼市接下来有好戏看了。

  今年8月的时候，位于江夏永旺旁的绿都中央公园，二期地块规划方案进行了调整。最近几天，该项目陆续有一波消息放出，或将是江夏率先入市的四代住宅，首批公开户型优化后得房率超100%（本文优化后得房率均含门口电梯前室，下同）。12月底就将首开入市，这一段时间节奏，确实比其他报规楼盘要快很多。

  在武汉，绿都中央公园算是一个有故事的楼盘。该项目原来有两个开发商，去年绿都地产大手笔逆市收购了合作方股份， 这一个项目就完全变成了由绿都地产独资开发。很多武汉人可能对这个品牌不太熟悉。据悉，绿都地产深耕房地产行业也已有20多年，近些年逆市收购了多个合作项目，表现极为抢眼，实力相当稳健，其产品力、交付力排名都是TOP级的，去年旗下项目提前交付批次占比约80%，交付即占比达约60%，深受业主好评。

  虽然遭遇了一些变故，不过，绿都中央公园入市4年以来的开发、销售和交付算得上是比较顺利的，目前一期900多套房子全部售罄且如期交付。

  近期去看，交付一年多，作为新建小区入住人气已经很高了，物业秩序管理比较井井有条，小区内部园林、公区品质等维修养护都做得十分好。特别令人印象非常深刻的是，针对业主的意见和需求反馈，一期针对重点区域正在进行园林绿化和公区品质升级。

  从外立面来看，绿都中央公园一期与周边几个小区相比，档次感明显要高些，大面积玻璃栏板+真石漆的类公建化外立面明显更耐看。

  走在小区里面，第一印象就是很干净清爽，楼间距比较开阔。道路铺砖很平整，没看到什么破损的地方。从各个角度看，绿植种类和层次感都很丰富，看出来物业养护做得很到位。

  小区导示做得比较细致，清晰地标示了各个地库入口、小区内步行道路和儿童区等景观区域。

  小区内能够正常的看到多处儿童游乐场地，游玩设施选择多，设计也充满童趣。从现场来看，这处儿童游乐场部分还在进行扩容升级改造，开发商相当用心了。

  还有健身器材锻炼区、乒乓球与羽毛球场地等，虽然只建了一期，配置已相当齐全。

  绿都中央公园配置的是自己的绿都物业。社区物业服务中心门前的宣传栏上，清晰地公示了物业各项工作规划和公共收益收支情况。该小区交付只有一年多，业委会尚未成立，主动公布公共收益收支情况，可说相当靠谱了。查询可见，绿都物业为全国百强物业，连续多年服务满意度处于行业领先水平。

  实探当天，南侧社区主大门正在升级改造。从效果图来看，人车分流设计，面子感还是做得比较足的。

  红花路一侧有地下车库入口，也是非机动车入口。小区内部完全禁止非机动车进入，避免了嘈杂和不安全。地下车库有专门的电瓶车停放和充电区。

  绿都中央公园规划总占地面积约11万方，住宅地块建面约43万方，属于江夏区体量较大的品质住宅区之一，紧临成熟小区和学校，居住环境比较纯粹。

  按照规划，绿都中央公园住宅地块共分三期开发。一期包含4、5号楼以及10-14号楼，7栋住宅目前已全部售罄且交付。二期规划包含1-3号楼、6-9号楼，同样为7栋住宅，目前正在进行营销中心的升级改造，预计11月中旬会和景观示范区一起开放，年底将会首开入市。

  绿都中央公园二期于今年8月进行过一次调规，由原来的三代住宅升级为当下正流行的四代住宅，而且估计将是江夏区率先入市的四代住宅。

  该项目二期与一期同处一个大地块，整体统一规划。从平面图来看，项目二期楼栋分布、编号、南北朝向与之前规划差别并不大。主要变化在户型产品的重新设计。（二期户型产品重新设计之后，经济技术指标中容积率、地下停车位数量等也有部分变化，具体以项目官方对外公布数据为准）

  从拿到的一手资料来看，项目二期诸多品质规划，完全是一期基础上的迭代升级。

  首先是二期将会采用公建化外立面施工，所有户型全部统一封阳台交付，单是封窗这一项，就可以为业主节约一大笔费用。这种做法普遍出现在2万+/平的高价改善项目中，绿都中央公园二期确实用心了。

  其次，因为四代住宅规划中大量公区空间可以不计容，项目二期在户外会客厅和架空层打造方面，将会完全超乎想象。

  从相关资料来看，该项目所有架空层将会按照星级酒店的会所标准，打造为全民健身空间，不仅精装修，而且全封闭。一期两处架空层为在原交付基础上升级改造，主要打造四点半学堂、儿童游乐场等功能区。二期架空层将配置会客区、健身区以及共享办公、书吧、瑜伽室等功能区。全封闭的架空层会所，无疑意味着更大的成本投入，当然也会极大丰富小区未来业主的生活体验。

  四代住宅户型产品设计中，因为阳台、空中花园、飘窗等大量空间都可以优化面积，优化后得房率普遍得到大幅度的提高。这也是四代住宅最打动购房者的看得见的优势。

  从项目二期首批公开的标准层平面图和户型图来看，基本都是2梯3户配置，梯户比有明显升级。建面约95平、109平、118平、128平、138平户型，优化之后得房率将达到约100%以上，真正的完成所谓“负公摊”。（备注：本文所示具体得房率数据，均为户型优化后使用率，包含门口电梯前室，数据与实际存在差异，请以现场样板间和实体楼展示为准。）

  建面约95平户型与109平户型共用一部双开门电梯，118平、128平、138平三种边户户型都能单独私享一部电梯，相当于专梯入户，相当亮眼。建面约128平、138平四房，作为改善王炸尤其出彩。

  建面约95平三房，为经典连廊户型。厨房、餐厅和客厅连成一个大通厅，空间组合能够准确的通过需求边户。两开间的南向阳台，保证室内采光的充裕。两个卫生间都是三分离设计，实用价值明显更高。

  建面约109平三房，为单元拼接边户。小面积边户，南北双阳台，而且，北向阳台并不是家政阳台，堪称惊艳。这样的设计目前市面上很难见到。

  建面约118平三房，则是东、西端头边户，户型整体通透感大幅度的提高。该户型有可享专梯入户和私家电梯厅，优越感极大的提升。同样是双阳台，北向阳台尺度更大。厨房能轻松实现北向直接采光。厨房与餐厅的组合、大通厅的尺度感明显更好。套房主卧，带有270度的转角大窗，优越感大大升级了。

  建面约128平四房，位于部分楼栋的东、西端头，房源数量不多。北向阳台与厨房、餐厅相连，南向阳台连接客厅与一间次卧，双阳台采光和空气对流，带来极佳的南北通透感。牺牲一间次卧的话，则可以组成超大的宽厅，极大提升享受度。

  建面约138平四房，作为端头边户，房源数量较少。没有走道，空间利用率达到极致。东向大宽厅设计，非常奢侈。可变4+1房，更灵活满足家庭所需。

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